主页 > imtoken离线钱包 > 黄奇帆：你想想以后炒房，十年内钱翻两四倍的概率几乎为零。
黄奇帆：你想想以后炒房，十年内钱翻两四倍的概率几乎为零。
12月26日，在中鸿国研（北京）信息技术研究院主办的2020年中国经济形势分析高层报告会上，原重庆市市长、十二届全国人大财经委员会副主任、中国国际交流中心副秘书长黄奇帆发言总结房地产20年，预测未来10年趋势，非常有见地！
以下为精彩演讲实录，部分内容已被删除：
01
21世纪前20年全国房价涨10倍
因为1990年还没有房地产市场，都是政府配的，价格多少你也说不清楚。 但在2000年，房地产市场价格已经商品化。 2000年全国平均房价在1000元左右，现在已经快1万元了，涨了10倍左右。
2000年，上海房价2000多元一档，衡山路最高档的地段才6000多到7000元。 上海平均房价从2000年的2000元涨到现在的35000元，增长了16-17倍。
当年豪宅7000一平米，现在12万。 几乎涨了16-17倍。 北京和杭州也是15、16倍。 深圳的倍数更高，因为深圳1990年还是渔村，2000年成为国家级城市。但是深圳的房价并不比上海低，所以深圳涨了20倍。
02
通货膨胀资金流向房地产
分析价格依赖结构：支持价格和价格问题的三个原则：
首先，供求关系决定价格。 最近猪肉涨了一倍多，因为猪少了。 过去生猪存栏7亿多头，今年8、9月份只剩下4亿头，少了3亿头，少了40%。 ，如果短缺，价格会上涨，但对每个人减肥都有好处。
二是货币现象。 如果印更多的钱，价格就会上涨。 2004年全国基础货币发行量为4万亿元，去年为32万亿元，增长了8倍、3倍。
当基础货币进入市场时，会引起通货膨胀。 钱都花到哪儿了？
只是房地产供不应求，人均10到40平方米，城市人口3亿到5亿变成6亿到7亿。 这个过程中有一个巨大的水库，使资金增加了8倍，商品价格自然会上涨。
所以其实通胀支撑了房地产，或者说房地产吸收了通胀的因素，使得社会上的其他东西没有那么涨。 今年以来，猪价上涨可以说吸收了各种因素，但房地产涨幅不大。
第三，汇率。
以上三个因素推高了中国过去20年的房价上涨，但在未来十年左右，这三个因素还会存在吗？
中国M2已连续三年保持年均8%-9%的稳定增长，不会让过多的资金进入房地产蓄水池，推高房地产价格。
03
中国房地产业18年规模翻了16倍
过去20年，全国平均房价涨了10倍，接下来房地产规模会发生什么变化？
中国房地产规模从2000年的1亿平方米增长到2010年的10亿平方米，10年增长10倍，相当于3倍多一点。 从2010年的10亿平方米到2018年，8年时间增加了7亿平方米。
从2000年到2018年，房地产规模在18年间翻了两番，16倍多一点，这在世界100年历史上是绝无仅有的。 2017年和2018年的17亿平方米，大致是中国房地产规模的天花板。
预计到2030年，总体水平下降到10亿平方米左右，年折旧和所需新建工程量将基本进入一个平衡点，进入持续稳定发展的状态。
04
中国人盖房子花的钱最多
为什么2000年到2018年房地产开工量增长16倍？
首先比特币今后能够涨到多少，建房是改善住房扩容的需要。 1990年以前，我国计划经济分配住房时，由于资源紧缺，分配量极少，住房难求。 之后，中国住房从人均10平方米扩大到人均40平方米，部分城市达到50平方米。 这就是房屋改善的过程。 这是一个非常庞大的刚需扩张过程。
二是人口膨胀造成刚性。 大量农村人口进入城市，造成刚性。 小城市的居民向中等城市转移，中等城市的居民向大城市转移，大城市的居民向上海、北京、特大城市等转移，人口扩张形成了巨大的刚性。要求。
三是旧城改造。 对于一些棚户区和一些危房的拆迁，很多城市拆了近三分之一的房屋，有的地方还拆了普通房。 这是一个发生在过去40年，尤其是城市发展30年的故事。 拆除1亿平方米，盖建3亿平方米。 这是一个新的补充。
四是房地产折旧正常。 对于80年代建造的房屋，水泥和钢筋混凝土的等级相对较低。
2010年以后，建设部颁布了新的钢筋混凝土建筑标准，按照这个标准建造的房屋一般可以活50-70年。 在欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只有钢结构房屋一般可以使用100年。
过去15年、30年，我们国家的房子拆了又建，很多建设过程中产生的GDP在拆的时候都归零了。
所以中国人花钱最多，积累不够。 从这个意义上讲，我们经常会创造出很多低效率和战略无效的GDP。 我们努力了，但生活质量和富足却因为这种无效而付诸东流。
05
未来十年将有超过2亿人迁入城市
未来十年左右，我们的住房建设量会不会从17亿变成34亿、40亿？
上述房地产扩张速度过快的四大原因已基本消失。
首先，中国人均住房面积已达到50平方米左右。 满足刚性需求，无论多少，都属于特殊投资或其他收支需求。
基本上不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平米左右。 美国人的房子是世界上比较大的，人均也没有变成100、200。 总之，一个城市平均人多人少，平均40-50平方米，伦敦、巴黎也是如此。 从这个意义上说，当我们从10平米到40平米，就是刚需扩张。 但到了40平米再变100平米，就是特殊家庭富裕后各种原因和案例的发展。
二是补刚需、补短板，满足10平米到40平米的巨大缺口。 一般情况下，这个区域的补给量是很少的。
第三，人口。 中国人口城镇化率已达60%。 充其量也需要十年或更长时间才能达到70%。 城镇化率将继续提高，城镇化进程尚未完成。 但一般在达到70%以上时就会告一段落，刘易斯转折点就会出现。
未来十年，将近两亿人进城，但这两亿人背后的后续大军，会越来越少。 这个时候，进城的人不会多到爆。 内陆地区都在吸人。 相当一部分城市人口不再增加，部分城市人口还在继续增加，但增加幅度有限。 少数城市可能仍有较大的人口扩张。
第四，从这几年开始，国内新房的标准是至少50年，折旧率下降了。 过去十几年，当中国各个大中小城市的房屋存量超过400亿平方米时，折旧需要50年，每年折旧8亿多平方米. 各种因素的增减补充，总之10亿平方米是一个平衡。
06
未来房价一般不会大幅波动
未来人民币基本会升值或企稳。 外资进来炒房，买房，等房子升值的概率很小。
从这个意义上说，如果再想想炒房，十年翻两番、翻两番赚几倍钱的概率几乎为零，房价一般不会有太大的波动。
以后房地产销售一定要控制。 普通人买房，首套房20%或30%的首付，70%-80%的按揭贷款是合理的。 还可以为第二套房提供 50% 的首付和 50% 的抵押贷款。
但如果老百姓拥有三套以上的房子，那纯属炒作。 一套是基本生活，两套是提升，第三套才是真正进入炒作系统。 这时候应该是100%的首付，没有按揭贷款。
刚需的第一套应该是28或者37首付，第二套是50:50，第三套是零房贷，所以没有限购。
“
知识是如此神奇的东西，它会像复利一样积累。
- 沃伦·巴菲特
“
巴菲特：
学习投资很容易
只要你想读书
2017年，美国HBO电视台制作并播出了一组纪录片——《成为巴菲特》。
这部纪录片让很多观众看到了巴菲特真实的一面，也揭开了巴菲特成功的秘诀。
有人总结说，巴菲特的成功几乎只与一件事有关：读书。
他从小就看过所有与股票投资有关的书籍。 看完父亲所有的藏书，我就去哥伦比亚大学的图书馆找书看。
成名后，他也保持着这个习惯，每天按时起床阅读各种财经新闻、财经报道和书籍。 他的办公室甚至没有电脑或智能手机，只有身后架子上的书和摊开的一桌报纸。
巴菲特的合伙人查理芒格曾在伯克希尔股东大会上表示：
“我认为巴菲特和我从一些非常好的金融书籍和杂志中学到的东西比从其他任何来源都多得多。如果没有大量的广泛阅读，你根本不可能成为一个真正成功的投资者。”
通过阅读投资
不是所有的东西都适合阅读
尽管成功的投资者喜欢阅读，但他们不会阅读所有内容。
Tom Corley 在他的书《富人的日常习惯》中写道：
平均年收入为 160,000 美元及以上且净资产为 320 万美元及以上的人通常会为了自我提升、教育和事业成功而读书。
相比之下，平均年收入在 35,000 美元或以下以及净资产在 5,000 美元或以下的人通常主要是为了娱乐而阅读。
要想通过阅读获得财富增值的秘诀，就需要阅读实用性强、指导意义强的书籍。
扎克伯格每周读一本书，主要是经济学和社会科学；
巴菲特每天都看上市公司的财报和年报；
...
只有掌握一个领域的重要知识和信息，有针对性地选择该领域的经典书籍，才能事半功倍。
他叫文浩。
18岁初入股市，收获人生第一个100万。
21岁刚毕业，在罗斯柴尔德投资银行担任分析师。
24岁创办公司，估值千万。
25岁时与张继科、吴亦凡、刘亦菲等一起登上福布斯精英榜。
一个成功的年轻人，在金融投资的道路上一帆风顺。 他说：
“这都是我这些年努力读书的功劳！”
深度阅读让他在学生时代取得了优异的成绩和扎实的基础：文浩擅长通过阅读快速掌握知识。 15岁，他去美国留学，短短几年就适应了外国的语言环境和文化。 考入美国顶尖商学院纽约大学商学院，主修金融与会计。 .
从读书中，他领悟到反复投资和赚钱的秘诀：专业知识的学习，更深入的阅读，让他仿佛打通了任督二脉。 阅读效果——
18岁时，他在股市投资了30万元。 三年时间，他的账户一度涨到180万元，轻松实现500%的收益率。
五年来，他准确把握蓝筹股、一二线房地产、数字货币等投资机会，早早把钱投对了地方，赚了第三、第四、第五个1百万...
但是，因为享受到阅读带来的实实在在的红利，他更能理解知识不对称造成的社会财富不平衡的弊端。
学会正确读书=学会正确投资！
文浩认为，投资市场是不公平的。
如果不懂得正确快速地学习，掌握投资的基本知识，就更容易成为投资利益的牺牲品和输家。
如果你渴望通过投资实现财务自由，就必须学会读正确的书，正确地看书。
如何阅读？ 和谁一起？
30本书，30节课
他带你高效快速掌握金融核心知识
这次，他带来了一套课程来解决你的上述困惑。
全球最经典的30本经济、金融、投资思维书籍，经过精心打磨、精心整合、拆解粉碎，为你剖析重点知识。
（部分拆书）
不用买书，不用选书，不用看书——
跟随文豪深入浅出比特币今后能够涨到多少，一书一课，让你彻底掌握金融核心知识，打开商业版图，提升认知高度。
点击进入课堂收听优质音频，学习海内外通晓的投资套路！
学习和学习投资永远不会太晚。
课程大纲
福布斯精英：
快速看懂30本财经书籍，拥有实用的投资思维
入门（4 本书）
《投资理财从入门到精通》
为国人量身打造的投资理财读物，用简洁通俗的语言和案例，告诉大家必备的投资框架知识。
《有钱人不是你想的那样》
全球销量突破200万册，荣登《纽约时报》畅销书排行榜第一名。 看清 17 种不同的思维方式和行为方式。
“最富有的投资”
投资人罗杰斯写给女儿的21条投资原则，人生智慧和投资经验的集大成者，俞敏洪诚意撰写推荐。
《财富与自由之路》
中国比特币首富、著名天使投资人李笑来用亲身经历告诉你如何优化自己的方向，在正确的方向上做出正确的决定并亲身实践。
股票（7份）
《股票投资入门与实战技巧：从零开始学炒股》
真正从0开始，由浅入深，是新手实战不可或缺的指导书
《教你看懂财报》
没有晦涩难懂的术语，没有难懂的公式，教你轻松读懂财报，看透财报背后的企业秘密
《学会估值，轻松投资》
达摩估值创始人达摩达兰通俗易懂地告诉你如何对各类公司进行估值以及估值的技巧
《金融炼金术》
不被时间遗忘的经典，索罗斯的投资日记揭示了他的金融市场经营理念
《漫步华尔街》
畅销全球40多年的经典之作，美国大学MBA投资课程指定参考书，学习经得起时间考验的投资策略
“聪明的投资者”
本杰明·格雷厄姆，价值投资理论的鼻祖，巴菲特一生的精神导师，本书充分体现了价值投资的思想，一直被奉为“股票投资圣经”
《时光玫瑰》
中国股市的投资理念，不用看大盘，不用技术分析，不用打听消息。 你是这个财富扩张和转移仅凭常识的时代的受益者。
基金（3本书）
《解读基金：我的投资理念与实践》
基金投资思路全面解读，入门提升必读
指数基金投资指南
亚马逊畅销基金力作，每年只需要一点时间跑赢通胀，跑赢70%以上市场参与者
“基金大师”
让新手快速成长为基金投资高手，新基金详细指导，注重知识实战的讲解
房地产（3本书）
中产阶级如何保护他们的财富
专业炒房师教你如何选房，如何让房子升值更快
“房地产周期”
中国金融市场最有影响力的经济学家之一带你拨开中国房地产市场的迷雾
《中国楼市真相》
用房地产走势、房价、宏观调控、国内外经验对比来说明楼市是否存在泡沫，前景如何，是否会破灭？
区块链、数字货币（3本书）
虚拟货币革命：比特币仅仅是个开始
日本经济学专家野口由纪夫揭开比特币神秘面纱，《纽约时报》、《金融时报》和比特币首富推荐好书
《区块链：重塑经济与世界》
明星创始人用通俗语言梳理区块链脉络，告诉你这项新技术如何重塑整个金融经济
《如何投资数字货币》
全面介绍数字货币投资，从基础知识、投资交易、投资理念到数字货币的应用与发展等。
经济与金融（7 本书）
《什么是经济学》
一本将科学、系统与通俗、有趣完美结合的经济学通俗读物，作为入门读物，这是不二之选
《斯坦福极简主义经济学》
国内外各大媒体推荐，斯坦福大学最受欢迎的经济学教授著作，原版斯坦福大学经济学入门教程
《金融从入门到精通》
好看又好用的理财读物，是理财投资者了解消费、投资、理财、理财、借贷的案头参考书
《经济数据背后的财富密码》
总经济师李迅雷巨著，深入浅出告诉你数据中的乐趣和方向
《千年金融史》
清华大学金融学院院长朱敏推荐，从千年历史看金融发展
《读懂中国经济》
从人口红利到改革红利，著名经济学家为普通人撰写的中国经济简明读物
《掌握大趋势》
享誉全球的未来预言巨著，演绎未来20年世界大势，其代表作连续两年登上《纽约时报》畅销书榜
名人传记（3册）
《穷查理年鉴》
查理芒格，巴菲特的导师和人生伴侣，本书全面呈现了他独特的思维方式和投资理念
《巴菲特传记》
投资界全球首富，近100年来最伟大的股神，让巴菲特教你如何学习和投资
《李嘉诚全传》
他控制着香港的经济，甚至买下了半个英国。 他的传奇经历就像一面镜子，折射出的人生智慧足以照亮每个人的人生。
适合人群
●没有任何理财经验的投资初学者
● 投资老是赔钱焦虑的新手
● 希望减轻家庭负担的全职主妇和妈妈
● 希望在工作之外赚取第二份收入的年轻人
● 想系统学习金融思维和资本意识的同学
导师
【】
作家
深度阅读爱好者
纽约大学商学院学士，剑桥大学MBA
华尔街投行百亿美元交易
2017年入选福布斯中国精英榜
一年内迅速收获百万粉丝
帮助100,000+学员学习投资
干货满满
史上最全经典干货，即学即用
社区问答
随时互动，解答您的问题
不定期彩蛋活动
1000套书赠送给爱学习的你
长按下方二维码立即购买▼
限时特价99元
（原价：269元）
共计30节课，每节课只需3.3元
课程永久保存，可随时回放
